캄보디아 부동산
캄보디아의 부동산 은 아직 까지 모든 국토가 정부 토지 그리고 주민 들 개인 토지로 완전히 분리가 안 되어 있으며 캄보디아의 전 국토 가 토지 구획 정리를 계속 하고 있다. 그래서 최근 몇 년 전 에 국토 부 에서 현 정부가 정부 토지에 점유하고 있는 국민들의 실태를 파악 하면서 전 국토 의 구획 정리를 몇 개월간 실시 했으며 캄보디아 국유지를 적법 하게 오랜 시간 점유한 가족 들 에게 현 정부가 토지의 법적인 권리를 등기 권리증을 만들어서 주민 들에게 이전 해 주었다.
또한 정부 와의(ELC)경제적 양여(농업 분야 에 투자 시 농림부 로 부 터 70 년간 사용 허가 을 받는 것 을 말한다-현재는 50년 으로 조정 하고 있음)로 농업 분야 에 투자 을 했던 외국 의 기업 들도 정부의 정책 으로 투자 기업들이 정부로 부 터 경제적 양여 허가를 받았던 계약 부지 중 주민들이 점유하고 있는 부분의 토지 들을 그 지역 의 주민 들에게 분할을 해 주었다.
또한 현재의 캄보디아 토지는 아직도 모든 개인 토지 의 등기 권리증 이 발급 이 안되어 있어서 외국 의 NGO 기관 들이 계속적 으로 각 지역 마다 등기 권리증 으로 토지 서류를 발급 지원 해 주고 있으며 등기가 안 되어 있는 토지 들의 매매 을 하는 과정 에서 거래 쌍방이 등기 권리증 으로 의 매매 계약을 통해서 등기 이전을 정상적 으로 진행 하고 있다.
현지 캄보디아 의 일반 적인 토지 매매 의 사회적 관습은 토지를 등기 하면 많은 비용이 들기 때문에 미 등기 상태 에서 의 계약서를 보관하고 있다가 다시 매매를 하는 것이 일반적 이며 그 자체가 법적 으로 권리를 못 받는 것을 잘 알지 못하고 있지만 현재 는 많은 지역 에서 많은 토지 들이 정상적인 법적 권리를 나타내는 등기 권리증 으로 토지 을 소유를 하고 있으며 등기 권리 을 이전 해 주는 조건 으로 매매가 진행이 되고 있다.
현재도 캄보디아의 많은 토지 들은 주민들과 분쟁이 이루어 지고 있기 때문에 자그마한 토지 라도 매입을 해야 하는 상황 이라면 반드시 토지의 권리를 확인 하고 토지 주인과 대화를 하는 것이 좋으며 토지 매매 계약서 작성도 또한 아주 중요 하니 전문가와 상의를 해서 작성 하는 것이 분쟁을 피할 수 있는 지름길 이라는 것을 인지 해야 한다.
캄보디아의 부동산의 서류 종류(LAND TITLE DEED 혹은 L MAP. SOFT TITLE-미등기 서류)
LAND TITTLE DEED 혹은 L MAP
등기 권리증은 토지의 권리를 근본적으로 나타 내는 서류 이며 L MAP 이라고도 불리어 지고 도 있다. 등기부 등본 앞면에 토지의 주소 와 토지의 지번 이 표기 가 되어 있으며 근처 토지 지번이 나타나 있는 구획 정리가 되어 있는 지도가 표기 되어 있으며 토지의 넓이도 나타나 있다. 뒷면 에는 최초 등기인 의 인적 사항 과 가족 관계, 생년 월일 등이 적혀 있으며 토지의 넓이 매매한 명예 이전 내용 들과 은행권 에 압류 및 근 저당 등의 내용이 나타나 있다. 또한 법인의 구입시 에는 법인의 정부로부터의 허가 내용에 대해서도 기재 가 되고 있다.
명예 이 전시 에는 현재 토지의 소유 주 부부가 같이 본인의 아이디를 지참 하고 매매를 한다는 내용에 대해서 확인 이 되어야 하며 이러한 내용은 명예 이 전시에 필수적으로 등기소 직원 앞에서 확인을 하고 있다. 단 부부가 이 토지는 부부 중의 한 사람의 것이다 라고 등기소 직원에 확인 을 해 주면 다음 매매 시 에는 한 사람 의 의지 만 으로 토지 을 매매 할 수가 있으며 등기 부 등본 상의 이름도 한 사람만 기재가 되고 있다.
또한 법인이 토지를 구입 시 에는 법인 이름만 기재가 되며 법인 의 현지인 주주의 이름은 기재가 안 된다. 단지 부동산 매 매시 에 법인의 현지인 주주가 참석 하여 법인 의 대표 이사 및 외국인 주주 들을 대신 하여 토지 구입 및 매매를 확인 해 주는 절차 가 행정상 으로 법인의 대리인 인 현지인 주주를 통해서 진행이 되고 있다.
위와 같은 내용을 숙지 하시고 만약 에 부동산 을 구입 하려고 할 때 등기 서류 원본 을 안 보여 주는 것은 캄보디아의 관습 이지만 주로 은행 이나 금융권 에 보관 이나 대출 건으로 원본 이 은행에 있어서 보여 주지 못하는 경우 도 많이 있으니 참조 하시고 만약에 은행에 대출이 있는 경우 에는 대출 상환을 하면
은행 에서 대출 상환에 대해서 상환이 완료 가 됐다는 서류 을 발급 해주고 그 서류 을 이용 해서 명예 이전 절차를 진행 할 수가 있다.
SOFT TITLE(점유상태의 확인서)
현지 에서 위와 같이 외국인 들이 불리고 있는 서류는 법적인 서류 가 아니다. 현지 에서 토지 주인들이 각자의 부동산을 매매 하면서 마을 단위 혹은 군 단위의 행정 관청의 부동산 계약서를 이용 하여 부동산 매매 계약을 한 서류를 말하고 있다. 매매 계약 시 에 일반적인 행정 상의 계약서를 가지고 절차를 진행 해서 각 주 정부에 아니면 프놈펜 등기소에 서 등기 권리증으로 이전을 할 수가 있는데 구입 한 사람도 다시 매매를 염두에 두고 있어서 등기 비용을 절감 하기 위하여 정상적인 등기 권리증 으로의 등기 이전을 하지 않고 매매 계약 한 상태로 보유하고 있는 계약서를 말한다.
일반적으로 현지 에서는(VILLAGE 혹은 DISTRICT )서류 라고 도 하며 외국인 들은 이러한 서류를 SOFT TITLE 이라고 부르고 있다. 등기 권리증을 만들기 직전의 서류를 마땅히 부르는 이름이 없었기 때문에 그렇게 불리게 된 것 같다.
현재 분양 하고 있는 캄보디아 의 현지인 기업의 빌라 와 플랫 하우스의 분양 시 에는 위와 같은 방법 으로 분양을 하고 있으며 분양 계약서 상 에도 등기를 할 때의 비용도 구입자가 지불한다는 조항이 있으며 분양 업자들은 미 등기 방식 으로 분양 계약서를 통해서 빌라나 플랫 하우스 을 분양을 하고 있다. 그러한 계약서는 정확히 점유 확인(Possession Title)이며 다시 구입자가 그러한 서류를 가지고 시청 이나 지방 정부에 다시 등기 권리증 으로의 토지 권리 절차 을 진행 해야 한다.
부동산 투자
현재 캄보디아 는 국가의 수도인 프놈펜 에서 수 많은 개발 사업이 진행이 되고 있다. 주로 도시 의 인프라 진행 과 더불 어서 팽창 되는 도심이 신도시 개발로 프놈펜 외곽 지역의 빌라 단지 주택 단지 등의 개발 이 이루어 지고 있다. 주로 도심은 고급 콘도와 아파트 등으로 재 개발이 진행이 되고 있으며 대 규모 의 고층 복합 건물 들이 속속 들어 서고 있다. 그 중심에 일본의 이온 몰의 백화점이 안정화 되면서 제 2의 이온 몰(AEON MALL)프로젝트가 한국의 엠코 건설에 의해서 빌라와 주택 단지가 한창 건설 되고 있는 제 2의 프놈펜 외곽 지역 에서 건설을 하고 있다.
지방의 관광 도시인 시암립 과 시하누크 빌 바닷가의 일부 지역이 조금씩 개발이 진행이 되고 있지만 프놈펜 과 같이 온 도시를 개발 하지는 않고 있다. 그래서 현재 캄보디아 프놈펜에 모든 외국인 들의 개발 투자 가 이루어 지고 있는 것을 볼 수가 있으며 그런 가운데 스타 박스 같은 글로벌 유통 기업 들이 속속 들어 오고 있어서 통신 사업자 들의 전쟁 같은 또 다른 유통 산업 전쟁 이 벌어 지고 있다. 글로벌 브랜드 가치를 앞 세 워서 입성하는 제품 들은 자동차 을 비롯하여 모든 산업 에서 나타 나고 있다. 특히 식 음료 같은 유통 산업 에는 전 세계의 내로라하는 브랜드 들 의 격전장이 되고 있다.
결론 적으로 그러한 글로벌 브랜드 제품 들의 격전장은 프놈펜의 최고의 장소 에서 사업을 하기 위해서 임대료 가 최고로 비싼 지역에 오픈 하고 있다. 아니면 이온 몰 같은 백화점 에 입점을 하고 있다. 이러한 상황을 이해를 한 후에 최고의 글로벌 브랜드 사업 들이 사업장을 임대를 하고자 하는 지역 주변에 투자를 하던가 아니면 제2의 수 많은 신도시 가 생기는 주변 에 또한 중 소형 주택 개발을 하고자 하는 주택 업자 들의 개발 방향을 따라서 미리 매입을 하는 투자 방법 들이 있다.
저희는 수 많은 법인들과 개인 투자 자 들과의 부동산 투자에 많은 경험이 있으며 투자를 하고자 하는 사업 분야의 부동산의 위치를 정확히 찾아 드리고 소개 하고 있습니다. 현재 캄보디아 에서의 투자는 주로 프놈펜 의 부동산 입니다. 하지만 투자 하고자 하는 사업 때문 에 지방에 부동산을 구해야 한다면 언제든지 조사 하여 사업과 관련하여 가장 적합한 장소를 소개해 드리고 있습니다.
투자 자 자격
캄보디아 의 토지법 에는 캄보디아 국민 과 캄보디아 단체 그리고 캄보디아 법인(현지인 지분이 51% 이상)만이 토지 구입 이 가능 하다고 하고 있다. 또한 외국인 이 캄보디아 시민권을 취득 한 사람도 토지를 구입 할 수 가 있다. 단 최근에 분양 하고 있는 콘도는 외국인 자격 으로도 구입을 할 수가 있다. 현지 의 일반 적인 빌라 와 플랫 하우스 같은 주택 개발 사업자 들이 외국인 들 에게 도 본인 들의
분양 계약서를 통해서 분양 계약을 하고 있는데 이러한 방법 으로는 주택을 구입 할 수 없으니 참조 하기 바랍니다.
